Prix de l'immobilier

Évaluation immobilière

Réaliser une évaluation immobilière consiste à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable.

Sommaire

Motifs de l'évaluation

Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur d'un immeuble :

  • préparer une mutation (transaction),
  • financer ou refinancer l'immeuble,
  • effectuer les actes de gestion (assurer l'immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d'une saine gestion, déterminer la valeur locative, i.e. le prix auquel on va louer l'immeuble),
  • payer ses impôts ou vérifier leur bien fondé (droits de mutation, taxe foncière sur les propriétés),
  • déclarer annuellement la valeur d'un portefeuille immobilier inscrit en Bourse,
  • défendre ses droits en justice.

Le prix des immeubles gouverne, au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des États. Le contraste est saisissant : d'un côté, un risque majeur pour les économies de possibles mésévaluations, de l'autre, des pratiques trop souvent archaïques d'estimation des valeurs. Le phénomène est encore amplifié par la multitude des formes d'analyse.

Principales méthodes

Quelle méthode est à même d'évaluer, c'est-à-dire de « capturer » efficacement et utilement la valeur d'un actif immobilier ?

Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches :

  1. La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
  2. L'actualisation des gains futurs générables avec le bien.
  3. Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors-marché (écoles, musées, usines…).

Difficile, l'opération est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier en France, évaluateur agréé au Québec) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.

Les données prises en compte

1. Les données physiques. Elles ont trait pour l'essentiel à la nature de l'immeuble et de son environnement immédiat :

  • destination actuelle et potentielle (usage),
  • dimension du terrain, surface habitable de l'immeuble, surface corrigée, etc.
  • qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l'ensemble,
  • état d'entretien,
  • adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes…),
  • emplacement,
  • voisinage.

2. Les données juridiques. En France, elles sont pour l'essentiel au nombre de trois :

S’ajoute la notion de « valeur à la casse » retenue par les créanciers dans le cas de saisie immobilière par-devant le tribunal de grande instance et équivalente à environ 75 % maximum de la valeur vénale.

3. Les données économiques. Elles sont fonction de l'importance du marché et de son évolution :

  • conjoncture économique générale : dynamisme économique, taux d'intérêt, etc.
  • conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie d'espaces du type analysé, perspectives d'avenir, etc.
  • conjoncture locale, etc.

Les quatre grandes méthodes d'expertise

En pratique, l'expert utilise simultanément plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats, mais comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas d'expertise incontestable.

Dans le cas d’une estimation avant « vente à la barre » ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l’expert établit une « valeur à la casse » généralement égale à 75 % de la valeur de marché.

Par comparaison - valeur vénale

Elle consiste à comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la « valeur vénale » ou « valeur de marché ».

Par actualisation des revenus

Elle consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital.

Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l'immeuble. En outre, le « rendement habituel » ou « taux d'actualisation » ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison.

Par estimation du coût de remplacement déprécié

Elle consiste à estimer le coût de remplacement de l'immeuble (équivalent au coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées) et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. On ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que l'immeuble est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes, en particulier les désuétudes économiques.

Par indexation

Elle peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc. Cette valeur est indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale. Elle est en revanche, employée en matière de valeur faisant appel à des notions de coût (coût de remplacement, valeur d'assurance).

Notes et références


Voir aussi

Articles connexes

Liens externes

Ce document provient de « %C3%89valuation immobili%C3%A8re ».

Wikimedia Foundation. 2010.

Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Prix de l'immobilier de Wikipédia en français (auteurs)

Regardez d'autres dictionnaires:

  • Baisse structurelle des prix de l'immobilier — Pour les articles homonymes, voir Trou noir (homonymie). Une baisse structurelle des prix de l immobilier peut être provoquée par différents facteurs, en particulier une décroissance démographique. Cette déflation des prix du marché immobilier… …   Wikipédia en Français

  • Immobilier en France — Marché immobilier français Le marché immobilier en France est, comme tous les marchés immobiliers, le marché de gré à gré de vente, d’achat et de locations de biens immobiliers situés en France. Le marché immobilier français peut être segmenté en …   Wikipédia en Français

  • Immobilier — L immobilier est un terme générique, définissant et incluant toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne communément les transactions s opérant sur ces biens, mais il touche également de nombreuses… …   Wikipédia en Français

  • Prix immobilier — Évaluation immobilière Réaliser une évaluation immobilière consiste à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable. Sommaire 1 Motifs de l évaluation 2 Principales méthodes 2.1 Les données prises en compte …   Wikipédia en Français

  • Immobilier entre particuliers — L immobilier entre particuliers est un terme qui se réfère à l acte d acheter, vendre ou louer un bien immobilier sans passer par un professionnel des transactions immobilières comme une agence immobilière. Sommaire 1 Cadre juridique 2 Mise en… …   Wikipédia en Français

  • Prix d'exercice — Option Une option est un produit dérivé, en finance de marché, qui donne le droit, lorsqu on l achète, ou l obligation, lorsqu on la vend, d acheter ou de vendre un actif financier à un prix fixé à l avance (strike) pendant un temps donné ou à… …   Wikipédia en Français

  • Prix du marché — Marché L étal d une marchande de fruits et légumes dans un marché couvert à Gênes …   Wikipédia en Français

  • Marché immobilier français — Indice du prix des logements à Paris et en France rapporté au revenu par ménage des ménages français[1] Le marché immobilier en France est, comme tous les marchés immobiliers, le marché de gré à gré de vente, d’achat et de locations de …   Wikipédia en Français

  • Marche immobilier francais — Marché immobilier français Le marché immobilier en France est, comme tous les marchés immobiliers, le marché de gré à gré de vente, d’achat et de locations de biens immobiliers situés en France. Le marché immobilier français peut être segmenté en …   Wikipédia en Français

  • Krach immobilier américain des années 2000 — Le krach immobilier américain des années 2000 correspond à la phase de correction du marché liée à l explosion de la bulle immobilière américaine des années 2000. Celui ci fait suite au sommet de l indice national des prix immobiliers observé en… …   Wikipédia en Français


Share the article and excerpts

Direct link
Do a right-click on the link above
and select “Copy Link”

We are using cookies for the best presentation of our site. Continuing to use this site, you agree with this.